تهراندشت چه مشکلاتی دارد؟ بررسی معایب و چالش‌های زندگی و سرمایه‌گذاری در تهراندشت

تهراندشت یکی از مناطق ویلایی و خوش‌آب‌وهوای اطراف کرج و تهران است که در سال‌های اخیر مورد توجه خریداران ویلا، سرمایه‌گذاران و افرادی قرار گرفته که به دنبال محیطی آرام‌تر از شهرهای بزرگ هستند. وجود باغ‌ها، ویلاهای متعدد، طبیعت نسبتاً مناسب و فاصله قابل‌قبول با کرج باعث شده تقاضا برای خرید ویلا و زمین در این منطقه افزایش پیدا کند. با این حال، تهراندشت نیز مانند هر منطقه دیگری، مشکلات و محدودیت‌هایی در برخی مناطق دارد که قبل از خرید ویلا یا زمین باید به آن‌ها توجه کرد که ما به مواردی همچون مشکلات تخریب ، مشکلات مالکیتی که در اراضی هیئتی بیشتر است ، امنیت ، آب ، برق ، گاز و بطور کلی انشعابات اشاره خواهیم کرد و هر یک را بطور دقیق بررسی کرده‌ایم تا با خیالی آسوده خرید ویلا در تهراندشت خود را انجام دهید.

در ادامه مهم‌ترین مشکلات تهراندشت را بررسی می‌کنیم.

تفاوت زیاد وضعیت ملک‌ها از نظر سند و مجوز

یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که هنگام خرید ویلا یا زمین در تهراندشت باید به آن توجه کرد بحث مالکیتی است ، وضعیت حقوقی و سند ملک مهم‌ترین چیزی است که باید بررسی کنید ، اغلب زمین های تهراندشت سند مادر دارند و از زمین های اصلاحات اراضی هستند. اما در این منطقه ممکن است با املاک مختلفی روبه‌رو شوید؛ از جمله:

• املاک دارای سند رسمی
• املاک دارای سند تک‌برگ
• املاک دارای سند مشاع
• املاک قولنامه‌ای
• املاک دارای نسق یا مدارک قدیمی
• زمین‌های کشاورزی
• باغ‌هایی با وضعیت کاربری متفاوت
• ویلاهایی که وضعیت ساخت‌وساز آن‌ها نیاز به بررسی دارد

برخی از املاک این منطقه جز زمین‌های هیئتی هستند یعنی از آن دسته زمین‌هایی هستند که صاحبان آن زمین‌ها در زمان انقلاب 1357 گریخته‌اند و این زمین‌ها به کشاورزان داده شده‌اند و حالا گاهی برخی از این صاحبان اراضی خودشان و یا اقوام ، دوستان و یا فرزندانشان برای بازپس گیری این زمین ها بر میگردند و مشکلات زیادی را ایجاد می کنند که مشکلاتی از این قبیل بیشتر در این نوع زمین‌ها دیده می شود که در سعیدآباد نیز تعداد بیشتری زمین هیئتی وجود دارد وبه قول معروف “گُل زمین‌های سعیدآباد هیئتی است” که منظور از این حرف این است که زمان های حاصلخیز و سرسبز و لوکیشن های سعیدآباد تهراندشت هیئتی هستند بنابراین نمی‌توان صرفاً بر اساس ظاهر زیبا، قیمت مناسب یا گفته فروشنده اقدام به خرید کرد.

با توجه به اینکه بیشت از 95 درصد زمین ها در تهراندشت قولنامه‌ای است پس زیاد به دنبال ویلا یا زمین سند دار نباشید چون به سختی پیدا می شود و اگر پیدا هم شود قیمت به مراتب بالاتر دارد ولی برای اینکه خیالتان راحب باشد باید کلیه سلسله مراتب را رویت کنید ، توضیحات هر مبایعنامه را بخوانید که بدهی و یا مشکلی در آن وجود نداشته باشد ، این بخش چند نکته مهم خواهم گفت که به شما کمک می کند خیالتان از خرید راحت باشد:

1. با نفرات قبلی در سلسله مراتب تماس بگیرید ، با این کار اگر مشکل حقوقی یا بدهی مالی وجود داشته باشد متوجه قضیه خواهید شد به خصوص نفر قبلی که فروشنده شما ملک را از او خریده است.
2. از همسایه‌های منطقه یا شهرک ویلایی و نگهبان پرس جو کنید که ملک مشکل مالکیتی ، بدهی ، تخریب و… نداشته باشد.
3. توضیحات مبایعنامه را بخوانید ، اغلب این توضیحات در صفحه آخر مبایعنامه نوشته شده است ، تاریخ پرداخت‌ها را بخوانید تا همه آنها پرداخت شده باشند و بدهی وجود نداشته باشد ، و اگر چکی داده شده است بررسی کنید که آن چک پاس شده باشد و برگشت نخورده باشد.
4. نکته ای دیگر باید به آن توجه کنید تاریخ بین انجام معامله‌ها است ، اصولا ملکی که مشکل دارد باشد در فواصل کوتاه خرید و فروش شده است ، مثلا اگر در دو سال آخر 4-5 بار ملک خرید و فروش شده باشد ممکن است به علت مشکل‌دار بودن آن بوده باشد و باید به این موضوع دقت کرد.

۲. مشکل تغییر کاربری و ساخت‌وساز غیرمجاز

یکی دیگر از مواردی که خریداران باید به آن توجه کنند، موضوع کاربری زمین و مجوز ساخت‌وساز است.بخشی از زمین‌های اطراف تهراندشت ممکن است کاربری کشاورزی یا باغی داشته باشند. بنابراین داشتن یک ساختمان یا ویلای موجود روی زمین لزوماً به این معنی نیست که تمام مراحل قانونی ساخت آن بدون مشکل انجام شده است.

این موضوع به‌خصوص برای افرادی که قصد ساخت ویلا در تهراندشت دارند اهمیت بیشتری دارد ، البته باید این را هم گفت که اغلب شهرک‌های ویلایی در تهراندشت به همین شکل ساخته شده‌اند و مشکل زیادی برای آنها بوجود نیامده است ، به خصوص اگر 3 سال از زمان ساخت ویلا گذشته باشد دیگر احتمال تخریب بسیار کم خواهد بود. ولی خب اگر دارای مجوز از جهاد باشد یا داخل بافت ساخته شده باشد مشکلی نخواهید داشت.

۳. مشکلات مربوط به آب

آب یکی از مهم‌ترین موضوعاتی است که در خرید باغ و ویلا باید بررسی شود.در برخی نقاط، شرایط تأمین آب می‌تواند با مناطق شهری متفاوت باشد و خریدار باید دقیقاً مشخص کند آب ملک از چه طریقی تأمین می‌شود. ممکن است ملک دارای یکی از این شرایط باشد:

• آب شهری
• چاه
• سهمیه آب
• آب مخزن
• آب‌رسانی محلی
• ترکیبی از روش‌های مختلف

بنابراین هنگام خرید ویلا نباید صرفاً به جمله «آب دارد» اکتفا کرد. منبع آب، میزان دسترسی، قانونی بودن انشعاب و هزینه تأمین آب باید مشخص شود. اگر چه منابع آب زیر زمینی تهراندشت بسیار عالی و بهتر از مناطق اطراف همچون سهیلیه است ولی بررسی این موضوع هم حائز اهمیت است.

مشکلات برق و زیرساخت‌های شهری

در مقایسه با مناطق شهری، برخی قسمت‌های ویلایی تهراندشت از نظر زیرساخت ممکن است در سطح یک شهر توسعه‌یافته نباشند. برق مجازی ، غیر قانونی و یا از همسایه مدل‌هایی است که ممکن است در تهراندشت به آن بر بخورید ، پس باید حواستان را جمع کنید تا سرتان کلاه نرود ، برق فقط روشن کردن لامپ نیست ، افت ولتاژ در برخی موارد که کابل کشی طولانی انجام می شود و یا انشعابات زیادی از یک مسیر ورودی گرفته می شود باعث قطعی برق و افت ولتاژ می شود اگر ملکی که می خرید کنتور برق مجزا داشته باشد یک امتیاز ویژه در تهراندشت محسوب می شود ، پس حتما قبل از خرید منبع تامین برق را بررسی کنید.

البته شرایط در تمام نقاط تهراندشت یکسان نیست و وضعیت زیرساخت باید برای همان ملک به صورت جداگانه بررسی شود.

وضعیت جاده‌ها و دسترسی

یکی از تفاوت‌های مهم مناطق ویلایی با شهر، کیفیت متفاوت راه‌های دسترسی است.

ممکن است یک ویلا از جاده اصلی فاصله کمی داشته باشد اما مسیر منتهی به آن در شرایط نامناسبی قرار داشته باشد.

برخی مسیرها ممکن است:

• آسفالت مناسبی نداشته باشند
• در فصل بارندگی دچار گل‌ولای شوند
• روشنایی کافی نداشته باشند
• تابلو و علائم مناسبی نداشته باشند
• دسترسی سخت‌تری در شب داشته باشند

به همین دلیل توصیه می‌شود مسیر ملک را فقط در یک روز آفتابی بررسی نکنید.

فاصله از مراکز درمانی و خدمات تخصصی

تهراندشت محیطی ویلایی و نسبتاً آرام است و همین موضوع یکی از مزیت‌های آن محسوب می‌شود؛ اما همین فاصله از مراکز شهری می‌تواند برای برخی افراد یک نقطه‌ضعف باشد. البته این موضوع بستگی به این دارد که ویلا را برای زندگی دائم انتخاب می کنید یا فقط برای آخر هفته ها و تعطیلات ، اگر برای زندگی دائم باشد دسترسی به امکانات شهری یک نیاز مبرم خواهد بود در غیر این صورت بهتر است از محیط روستایی و شهری دور باشید تا از آرامش طبیعت تهراندشت لذت ببرید.

برای خرید ویلا با هدف زندگی دائمی باید فاصله ملک تا موارد زیر را در نظر گرفت:

• درمانگاه و بیمارستان
• داروخانه
• فروشگاه‌های بزرگ
• بانک
• مدرسه
• مراکز اداری
• مراکز خرید

برای افرادی که به خدمات شهری گسترده عادت دارند، این موضوع ممکن است در طولانی‌مدت اهمیت بیشتری پیدا کند.

اینترنت و آنتن موبایل

اینترنت پرسرعت برای بسیاری از افراد به یک نیاز ضروری تبدیل شده است؛ به‌خصوص برای کسانی که دورکاری می‌کنند یا کسب‌وکار اینترنتی دارند.

اما کیفیت اینترنت و آنتن موبایل ممکن است در نقاط مختلف تهراندشت متفاوت باشد.

قبل از خرید، بهتر است در محل موردنظر آنتن اپراتورهای مختلف، سرعت اینترنت و امکان دریافت اینترنت ثابت یا TD-LTE را بررسی کنید.

امنیت ویلا در زمان خالی بودن

یکی از مشکلات رایج مناطق ویلایی، خالی ماندن ملک برای مدت طولانی است.

اگر مالک فقط آخر هفته‌ها یا تعطیلات به ویلا مراجعه کند، ملک ممکن است چندین روز یا حتی چند هفته بدون استفاده باقی بماند.

بنابراین هنگام خرید ویلا بهتر است به موارد زیر توجه شود:

• وجود نگهبانی
• دیوارکشی
• درب ورودی مناسب
• دوربین مداربسته
• سیستم اعلام سرقت
• روشنایی محوطه
• همسایه‌های اطراف

شهرک‌های دارای مدیریت و نگهبانی منظم می‌توانند از این نظر شرایط متفاوتی نسبت به املاک مستقل داشته باشند.

هزینه نگهداری بالاتر از آپارتمان

زندگی در یک باغ‌ویلا با زندگی در آپارتمان تفاوت زیادی دارد.

مالک ویلا ممکن است با هزینه‌هایی مانند موارد زیر مواجه شود:

• نگهداری فضای سبز
• نگهداری استخر
• موتورخانه
• پمپ آب
• تصفیه آب
• تعمیرات محوطه
• رنگ‌آمیزی و تعمیر دیوار
• نگهداری درختان
• سم‌پاشی
• نگهداری سیستم برق و آب

بنابراین قیمت خرید تنها هزینه‌ای نیست که باید در نظر گرفته شود.

تفاوت زیاد قیمت ویلاها

یکی از ویژگی‌های بازار ملک در تهراندشت، تفاوت قابل‌توجه قیمت بین املاک مختلف است.

ممکن است دو ویلا با فاصله نسبتاً کم، قیمت‌های بسیار متفاوتی داشته باشند.

دلیل این اختلاف می‌تواند مواردی مانند موارد زیر باشد:

• متراژ زمین
• متراژ بنا
• سند
• کاربری
• موقعیت مکانی
• کیفیت ساخت
• سال ساخت
• استخر
• آب
• برق
• گاز
• نوع شهرک
• نگهبانی
• کیفیت خیابان
• میزان درختکاری

به همین دلیل مقایسه قیمت صرفاً بر اساس «قیمت هر متر زمین» می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

۱۲. مشکلات گازرسانی در برخی نقاط

یکی دیگر از مواردی که هنگام خرید ملک باید بررسی شود، وضعیت گازرسانی است. این مورد هم همانند موضوع برق است با این تفاوت که گاز نایاب‌تر از برق است در برخی املاک ممکن است گاز شهری وجود داشته باشد و در برخی دیگر روش‌های دیگری مانند مخزن گاز برای تأمین سوخت استفاده شود ، البته این مشکل همانند برق حاد نیست و بدون گاز و با مخزن می توان مشکل را حل کرد ، البته توجه کنید که اگر استخر چهارفصل داشته باشید موضوع گاز بسیار مهم خواهد شد ، چون در استخر‌های چهارفصل که مصرف گاز بسیار بالا است هزینه های شارژ مخزن بسیار بالا خواهد رفت اما برای استفاده‌های روزمره شما بین 6 ماه تا یکسال را می توانید با یکبار شارژ مخزن گاز lpg تامین کنید.

اگر قصد سکونت دائمی دارید، وضعیت گاز و سیستم گرمایشی ویلا را حتماً قبل از معامله بررسی کنید.

۱۳. مشکلات فصلی و شرایط آب‌وهوایی

تهراندشت به دلیل موقعیت طبیعی خود، شرایط متفاوتی نسبت به مناطق کاملاً شهری دارد.

در فصل زمستان باید شرایط بارندگی، یخبندان، مسیر دسترسی، سیستم گرمایشی، عایق‌بندی ساختمان و لوله‌های آب را در نظر گرفت.

همچنین در تابستان نگهداری فضای سبز و تأمین آب اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

آیا مشکلات تهراندشت به معنی مناسب نبودن این منطقه است؟

خیر.

وجود مشکلات یا محدودیت به این معنی نیست که تهراندشت منطقه مناسبی برای خرید ویلا نیست.

اتفاقاً بخش زیادی از جذابیت تهراندشت به دلیل فاصله گرفتن از شلوغی شهر، وجود باغ‌ها و ویلاها و فضای آرام‌تر آن است.

اما نکته مهم این است که تمام مناطق تهراندشت شرایط یکسانی ندارند.

یک ویلا ممکن است از نظر آب، برق، سند، جاده، امنیت و دسترسی شرایط بسیار خوبی داشته باشد و ویلای دیگری در فاصله کوتاه، مشکلات بیشتری داشته باشد.

قبل از خرید ویلا در تهراندشت چه چیزهایی را بررسی کنیم؟

بررسی حقوقی

• سند ملک
• مالک واقعی
• کاربری زمین
• مجوز ساخت
• پایان کار
• وضعیت تخلفات ساختمانی

بررسی فنی

• کیفیت ساختمان
• استخر
• موتورخانه
• تأسیسات
• سیستم گرمایشی
• وضعیت سقف و دیوارها

بررسی امکانات

• آب
• برق
• گاز
• اینترنت
• آنتن موبایل
• فاضلاب

بررسی موقعیت

• کیفیت جاده
• فاصله تا جاده اصلی
• دسترسی به فروشگاه
• فاصله تا مراکز درمانی
• امنیت منطقه
• همسایگی

بررسی هزینه‌ها

• هزینه نگهداری
• شارژ شهرک
• هزینه نگهبانی
• هزینه آب
• هزینه برق
• هزینه تعمیرات و نگهداری باغ

جمع‌بندی؛ آیا خرید ویلا در تهراندشت تصمیم خوبی است؟

تهراندشت را نمی‌توان بدون بررسی، منطقه‌ای کاملاً بدون مشکل یا برعکس منطقه‌ای نامناسب برای خرید ملک دانست.

مهم‌ترین مشکلاتی که خریداران باید به آن‌ها توجه کنند شامل وضعیت سند و کاربری، مجوز ساخت، زیرساخت آب و برق، کیفیت جاده‌ها، اینترنت و آنتن، امنیت، فاضلاب و هزینه‌های نگهداری ویلا است.

در مقابل، آرامش، فضای سبز، وجود باغ‌ویلاهای متعدد و دسترسی نسبتاً مناسب به شهرهای اطراف باعث شده تهراندشت همچنان برای بسیاری از خریداران جذاب باشد.

بنابراین بهترین روش این است که به جای قضاوت درباره کل تهراندشت، هر ملک را به صورت جداگانه از نظر حقوقی، فنی، موقعیت و امکانات بررسی کنید.

نکته مهم:
قبل از پرداخت بیعانه یا امضای قرارداد، مدارک ملک را توسط کارشناس رسمی یا فرد متخصص در امور ملکی بررسی کنید. قیمت پایین یک ویلا همیشه به معنی فرصت سرمایه‌گذاری نیست و گاهی می‌تواند ناشی از مشکل سند، کاربری، مجوز یا زیرساخت باشد.